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Indexadores de crédito imobiliário: o que são e como funcionam

Entenda como operam e seu impacto nos financiamentos.

Adquirir a casa própria é o sonho de milhares de brasileiros, mas, antes de assinar um contrato de financiamento junto a uma instituição financeira, é fundamental avaliar todos os aspectos da obrigação a ser assumida, inclusive no que diz respeito aos indexadores de crédito imobiliário.

Especialistas recomendam que a escolha da melhor opção de financiamento esteja atrelada a uma avaliação cautelosa do contrato e passe pela análise comparativa com outras alternativas disponíveis no mercado.

Principais características dos contratos de financiamento

Os contratos de financiamento imobiliário são os documentos que norteiam as relações entre as instituições financeiras e as pessoas que recebem o crédito. É utilizado para aquisição de imóveis e realização de reformas.

Os contratos de financiamento imobiliário têm condições, prazos, seguros obrigatórios e, é claro, taxas de juros, aplicáveis ao pagamento do financiamento. Por se tratar de um contrato em que o pagamento é realizado em parcelas com prazo de duração estendido (em algumas situações a dívida tem prazo de pagamento de décadas), as instituições financeiras buscam se resguardar da desvalorização financeira.

Essa proteção se dá por meio do uso dos chamados indexadores de crédito imobiliário, indicadores de mercado atrelados à taxa de juros que são aplicados para corrigir o valor da depreciação financeira que ocorre com o passar dos anos.

Indexadores de crédito imobiliário

Entre os indexadores de crédito imobiliário mais utilizados em financiamentos imobiliários estão a Taxa Referencial (TR) somado a um índice que mede a inflação, como é o caso do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), e Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

No contrato de condições do financiamento, as informações atreladas aos indexadores de crédito costumam ser apresentadas da seguinte maneira: “taxa de juros de X% + ÍNDICE APLICADO”. 

Taxa Referencial — TR

A Taxa Referencial foi criada em 1990 com o objetivo de permitir a correção do saldo devedor da poupança e contas bancárias vinculadas ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Passou também a ser utilizada como base de cálculo em financiamentos imobiliários. Seu valor é determinado pelo Banco Central.

Índice de Preços ao Consumidor Amplo — IPCA

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo, mais conhecido pela sigla IPCA, é o índice oficial que mede a inflação no Brasil. Mensalmente, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mede o IPCA. Ele sofre variações e isso está relacionado à oscilação dos preços de itens básicos, como alimentos e custos com transporte.

Índice Geral de Preços do Mercado — IGP-M

O Índice Geral de Preços do Mercado é outro exemplo de indicador utilizado para medir a inflação. No caso do IGPM esse cálculo é feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Sua utilização é muito comum em contratos de aluguel e outras modalidades. O índice é obtido a partir da análise de outros indicadores, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o Índice de Preços ao Consumidor e o Índice Nacional de Custo da Construção.

Nos contratos de financiamento, esses costumam ser os índices mais comuns. Entretanto, além deles, é importante conhecer outros índices que impactam o mercado imobiliário, como o IGMI-C, IVG-R, INCC-M e a Taxa Selic:

  • Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial — IGMI-C: divulgado trimestralmente e calculado pela FGV/IBRE. É um índice de rentabilidade do mercado imobiliário comercial a nível nacional.
  • Índice de Valor de Garantias Reais — IVG-R: divulgado trimestralmente e calculado pelo Banco Central, este índice estima o valor de imóveis residenciais a longo prazo.
  • Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado — INCC-M: calculado pela FGV, trata dos preços de custo da construção civil, considerando a análise de dados de sete capitais brasileiras. Ele é utilizado no cálculo do IGP-M.
  • Taxa Selic: é a taxa básica de juros da economia brasileira. Determinada pelo Banco Central, ela é de suma importância para a análise do posicionamento econômico como um todo.

Impacto dos indexadores nos contratos de financiamento

Mas, afinal, por que é importante conhecer os indexadores nos contratos de financiamento? Como mencionamos, eles servem como base para o cálculo do pagamento das obrigações no financiamento.

Na prática, isso significa que toda vez que uma parcela do financiamento é paga, o valor do pagamento é abatido do saldo devido. Após esse abatimento, o saldo devedor é retificado pela taxa de juros somada ao índice atrelado a ela. Com os dados da taxa de juros e do índice mais o saldo devedor restante, é calculado o valor da parcela devida.

Falamos da importância de verificar a informação “taxa de juros de X% + ÍNDICE APLICADO”, presente no contrato de financiamento. É nesse momento que ela é utilizada para calcular as parcelas.

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